Новые публикации:

Новые комментарии:

© В. Сальников, 2007–2018

Мнение авторов публикаций не обязательно совпадает с мнением редакции.

Все права на публикуемые материалы принадлежат их авторам. Если не указано иное, то автором публикаций является редакция.

Перепечатка редакционных материалов допускается с указанием источника.

Освобождение от ответственности

9 марта 2010 г. Комментарии (0)

Сплошное межевание

17 марта 2008

Комиссия по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам ЗС 13 марта подвела итоги депутатских слушаний «О проблемах землепользования в Санкт-Петербурге и необходимости разработки целевой программы сплошного межевания территорий в Санкт-Петербурге», которые состоялись 28 февраля 2008 года.

Как рассказал заместитель председателя комиссии Сергей Малков (фракция КПРФ), необходимость обращения к данной теме продиктована тем, что рядом специалистов высказывается крайне негативная оценка практики межевания территорий в Санкт-Петербурге, отрицательное влияние результатов на формирование полноценного в правовом и экономическом отношении недвижимого фонда, на инвестиционный потенциал и на возможности градостроительного развития Санкт-Петербурга. По мнению специалистов, необходимо срочное вмешательство с тем, чтобы остановить рост числа вновь сформированных и зарегистрированных земельных участков, таящих в себе угрозу необходимости пересмотра их границ в дальнейшем.

Основные недостатки петербургского межевания

Установления границы по обрезу фундамента. Эта практика наиболее негативным образом сказывается в центральных районах Петербурга, где сохранилась структура дореволюционной застройки. Результатом ее являются выделенные в качестве «белых пятен» дворы – территории по факту неопределенной правовой принадлежности и эксплуатационной безответственности.

Обилие маломерных земельных участков. До революции и даже после (до 1928 года) маломерным считался земельный участок площадью в 400 кв. метров, затем – в 600 кв. метров. Градостроительное регулирование было направлено на то, чтобы не допустить появление маломерных участков и на уничтожение существовавших путем их слияния с соседними. Сегодня в кадастре Петербурга можно насчитать более 6,6 тыс. земельных участков, площадь которых меньше 400 кв. метров. При этом площадью 300 кв. метров и менее – насчитывается более 5,7 тыс. единиц; 200 кв. метров – более 4,8 тысяч; 100 кв. метров – около 3,8 тысяч; 50 кв. метров и менее – около 2,7 тысяч; 20 кв. метров – 900; 10 кв. метров – 760; 2 кв. метра – около 140 и менее 1 кв. метра – более 50. Имеет место и формирование множества анклавов неоформленной земли, которые выглядят маломерными «отверстиями» в сформированных земельных участках.

Оформление в качестве юридических границ фактического землепользования. Одним из недостатков существующей практики межевания является формирование границы земельного участка, повторяющей границу так называемого «фактического землепользования», то есть границу некогда выданного землеотвода, не имеющего никакого отношения к реальной современной градостроительной ситуации.

Как следствие такой правовой неопределенности возникают следующие проблемы: первая – выведение таких территорий из-под налогообложения приводит к потерям городского бюджета. Поскольку в результате формирования земельного участка по обрезу фундамента вся придомовая и внутридомовая территория не является собственностью конкретных физических и юридических лиц, никакое разумное и основанное на законе взимание земельного налога за данную территорию невозможно. Она так и остается «государственной», а по сути дела – ничьей; вторая – невозможность включения придомовой территории, в том числе и внутридворовой, в какое-либо ее рациональное и правовое развитие и использование. При межевании территорий города по обрезам фундаментов каких-либо зданий, строений, сооружений образовавшиеся «обрезки» невозможно включить в процесс освоения территорий (нового строительства) в силу активного сопротивления собственников таких зданий, строений, сооружений, а также в силу маломерности таких участков; третья – дополнительные затраты городского и муниципального бюджетов на содержание и благоустройство такой территории. Поскольку территория юридически по-прежнему остается «территорией общего пользования» наблюдается все возрастающий отказ собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах от оплаты содержания такой территории. Согласно подпункту 21 пункта 1 статьи 10 закона от 18 мая 2005 года М 237-З0 «Об организации местного самоуправления в Санкт-Петербурге» в данном случае соответствующие обязанности должны нести органы местного самоуправления, что вызывает существенные дополнительные финансовые затраты.


Основные задачи

Установление объекта права на недвижимость. Речь идет не только о том, чтобы из аморфной массы государственной собственности выделить отдельный объект недвижимости, но и о том, чтобы границей земельного участка объединить различные элементы недвижимого имущества, которые получают признак принадлежности указанному объекту. Межевание – первый шаг к формированию полноценной недвижимой вещи.

Установление субъекта права. Пока нет границы земельного участка, нет оснований для формирования товарищества собственников жилья. Только границы земельного участка соберут воедино те объекты, собственники которых составят такое сообщество.

Установление самого права на недвижимость. Пока нет границ земельного участка объекта недвижимости, на него не может быть наложен ни сервитут, ни градостроительный регламент. Определение объекта управления. В отсутствии межевания все попытки введения рыночных договорных отношений между жителями многоквартирных домов и эксплуатационными организациями в части обслуживания придомовой территории будут бесполезными.

Определение объекта ответственности, связанной с бременем собственности. В отсутствии четко установленных земельных границ житель воспринимает как «чужую» не только территорию микрорайона, но и все, что находится за порогом его квартиры.

Привлечение инвестиций в реконструкцию и развитие жилых зданий. В отсутствии межевания нет определенности в объекте возможного инвестирования, пределов пространства возможного развития недвижимости, т. е. нет объекта инвестиционного анализа и проектирования, нет вариантов для выбора, нет возможности для осознанного эффективного и рационального вложения капитала.

Товарищ Малков напомнил, что согласно пункту 7 постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491 до 1 июля 2007 года органами государственной власти должны быть установлены границы обособленных земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества. А до 1 июля 2008 года должен быть обеспечен государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме), а также установлены границы кварталов, микрорайонов, земли публичного пользования.

«Поскольку выполнение таких требований невозможно без предусмотренных статьей 43 Градостроительного кодекса РФ работ по межеванию всей территории в границах элементов планировочной структуры (квартала, микрорайона), проведение работ по сплошному межеванию застроенной территории Санкт-Петербурга является необходимой и своевременной», – считают члены комиссии.

С такой оценкой системы землеустройства в Санкт-Петербурге на заседании комиссии не согласилась Юлия Киселева – председатель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, которая усомнилась в реальности названных сроков проведения сплошного межевания. Она напомнила также, что с 1 марта 2008 года вступил в силу федеральный закон от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости» №221-ФЗ , где установлено, что процедура межевания теперь будет проводиться без участия органов государственной власти субъектов Федерации. Г-жа Киселева предложила депутатам выступить с законодательной инициативой о внесении изменений в федеральный закон в части наделения органов государственной власти субъектов Федерации полномочиями по контролю за формированием и регистрацией земельных участков.

Как сообщил председатель комиссии Сергей Никешин (фракция «Единая Россия»), общим выводом депутатских слушаний является необходимость пересмотра принятых технологий, используемых в практике межевания территорий в Санкт-Петербурге, в том числе, развития правового, нормативного и методического обеспечения этой деятельности, усиления в ней роли архитектора-проектировщика. Комиссия решила подготовить обращение к губернатору с просьбой рассмотреть необходимость разработки специальной городской целевой программы сплошного межевания застроенных территорий Санкт-Петербурга с учетом замечаний и предложений Комитета по земельным ресурсам и землеустройству.

Евгений Герасимов
Источник
 
 

Следующая: Плохой, хороший полицейский

Предыдущая: В Перми отменили межевание шестой части города